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国土部公布《不动产登记暂行条例》实施
2015-03-17 09:45:00

  

●上世纪八、九十年代“房网页开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限。但房屋不是“使用权”,没有期限,而是永久的所有权,分别发证。

●《不动产权证书》是“房地合一”的,那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分,但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项,这很容易引起歧义,难道房子的永久性所有权变成了“有年限”的所有权吗?

●国土部的解释并没有解决产生歧义的根源,而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上,目的也是方便国际管理而非保护业主权利。加之对“使用期限”的限定性没有做出明确规范,未来一旦出现问题,国土部的解释并不具有法律效力。

2015年3月1日,国土部公布《不动产登记暂行条例》实施,随即发布了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计,关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。

《不动产权证书》似让房主一夜间变成房客

以往,针对上世纪八、九十年代“房网页开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限。但房屋不是“使用权”,没有期限,而是永久的所有权,分别发证。

现在,把原来的两证合到一个证上来体现权属。根据已公开的《不动产权证书》内页显示,不动产登记的主要信息为:权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、权利其他情况等。但新不动产权证书样本一经发布,关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项,似乎让全国房主一夜间变成只拥有使用权的“房客”.

在“房地分离”的土地制度下,住宅土地最长70年的土地使用权到期后,业主的房屋所有权需要自动续期,才能使房屋所有权有所保证。现在“房地合一”,那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分,但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项,这很容易引起歧义,难道房子永久性的所有权变成“有年限”的所有权吗?

其实,使用期限之争,暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾。

国土部回应称,房屋所有权本身不存在期限问题,《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限,而指的是土地使用权和海域使用权期限,而产权登记一直有使用期限,并非可有可无。但这样的解释不能消除外界的疑虑,真要引发了法律上的争议,国土资源部的解释是否足够权威还很难说。

按照《物权法》,住宅“自动续期”,但既然“自动”,就不应存在“期”和“续期”.事实上,只要是所有权,就一定是永久的,只要是使用权,就一定是有期限的。所有权是所有者的业权,使用权是非所有者的租权,两者在常识和逻辑上不可能附着于同一个物。但现在这份新《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是惟一的表格上了,容易在实际操作中引发出许多不好的法律后果。

这样一本严肃的法定权利证书,本应当是明晰的、没有歧义的,然而新版《不动产权证书》却用模糊的概念,造成公众争议,这不符合依法行政原则。

国土部的回应并未说清问题且无效力

国土部之前有个回应,称《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限,而指的是土地使用权和海域使用权的期限,而且还有更为详细的解释。但是,这些解释不足以澄清外界的“误读”.因为国土部的解释并没有解决产生歧义的根源,而是将土地使用权的地位摆在了房屋所有权之上,目的也是方便国际管理而非保护业主权利。加之这一选项对“使用期限”的限定性没有做出明确规范,未来一旦出现问题,国土部的解释并不具有法律效力。

对权利人来说,《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证,如果围绕证书出现法律纠纷,那么对不动产权的判定将依照现有相关法律,参照相关政策法规。一旦出现纠纷,权利人一方也很难出示相应证据,而国土部所谓的“澄清”到时也不能成为法律依据。

国土部还在微博上贴出了《不动产权证书》内页填写范例,这个范例是没有法律效力的。国土部对“使用期限”的解释只能视为“填写指南”,并未在任何法律法规中进行明确规范。同时,最新出台的《不动产PT登记暂行条例》也并未对证书中所指的“使用期限”一项做出明确说明。这意味着,一旦出现问题,在缺少法律解释的环境下,权利人只能遵循国际的“一家之言”。

 



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